העברת בעלות דירה בירושה – רישום דירה על שם היורשים
קיבלתם דירה בירושה ורוצים לרשום אותה על שם היורשים? העברת בעלות דירה בירושה היא השלב שבו מסדירים את הזכויות בדירה לאחר פטירת המוריש, לפי צו ירושה או צו קיום צוואה, ומוודאים שהרישום בטאבו, ברמ"י או בחברה המשכנת תואם לזכויות היורשים.
משרד עו"ד ראבילו מלווה יורשים בהליכי העברת דירה על שם יורשים, בדיקת מסמכי ירושה, רישום זכויות, טיפול במסמכים ובחינת ההשלכות לפני מכירה, חלוקה או העברה בין יורשים.
מהי העברת בעלות דירה בירושה?
העברת בעלות דירה בירושה היא פעולה משפטית ורישומית שבה מעבירים את הזכויות בדירה משם המוריש לשם היורשים. ההעברה נעשית מכוח צו ירושה, כאשר אין צוואה, או מכוח צו קיום צוואה, כאשר קיימת צוואה תקפה.
חשוב להבין: עצם קבלת הדירה בירושה אינה כמו עסקת מכר רגילה. בדרך כלל אין כאן קונה ומוכר, אלא יורשים שנכנסים בנעלי המוריש. עם זאת, עדיין צריך לבצע רישום מסודר, לבדוק היכן רשומות הזכויות, להכין מסמכים ולוודא שאין טעויות שעלולות לעכב מכירה עתידית.
אם המטרה היא לא רק לרשום את הדירה אלא גם למכור אותה, כדאי לקרוא גם על מכירת דירה בירושה.
העברת דירה על שם יורשים, רישום דירה על שם יורשים והעברת בעלות
בפועל, אנשים משתמשים בכמה ביטויים דומים: העברת דירה על שם יורשים, רישום דירה על שם יורשים, העברת זכויות בדירת ירושה או העברת בעלות לאחר ירושה. מבחינה מעשית, כולם מתייחסים לאותו צורך בסיסי: להסדיר את הזכויות בדירה אחרי פטירת בעל הזכויות.
העברת בעלות דירה בירושה
שם כללי להליך שבו הזכויות בדירה עוברות מהמוריש ליורשים, בהתאם לצו ירושה או צו קיום צוואה.
העברת דירה על שם יורשים
הדגש הוא על שינוי שם בעלי הזכויות במרשם הרלוונטי: טאבו, רמ"י או חברה משכנת.
רישום דירה על שם יורשים
השלב הרישומי שבו הזכויות נרשמות בפועל לפי חלקי היורשים בצו או בצוואה.
איך מבצעים רישום דירה על שם יורשים?
הליך רישום דירה על שם יורשים משתנה לפי מקום הרישום של הדירה. דירה הרשומה בטאבו אינה מטופלת בדיוק כמו דירה הרשומה ברשות מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת. לכן לפני שמתחילים, צריך לבדוק את מקור הזכויות.
בדיקת צו ירושה או צו קיום צוואה
בודקים מי היורשים, מה חלקו של כל יורש, והאם הצו תואם את פרטי המוריש והנכס.
בדיקת מצב הזכויות בדירה
בודקים נסח טאבו, אישור זכויות, חברה משכנת, רמ"י, משכנתאות, הערות ועיקולים.
הכנת מסמכים לרישום
מכינים בקשה לרישום ירושה, מסמכי זיהוי, ייפויי כוח, אישורים נדרשים וכל מסמך נוסף לפי המרשם.
רישום הזכויות על שם היורשים
משלימים את הרישום כך שהדירה תירשם על שם היורשים לפי חלקיהם או לפי הסכם חלוקת עיזבון.
לא תמיד נכון לרשום מיד את הדירה על שם כל היורשים
במקרים מסוימים, לפני שמבצעים העברת דירה על שם יורשים, כדאי לבדוק האם נכון לערוך קודם הסכם חלוקת עיזבון. לדוגמה, אם יש כמה נכסים בעיזבון, ייתכן שיורש אחד יקבל את הדירה ויורש אחר יקבל כספים או נכס אחר. פעולה כזו יכולה להיות יעילה יותר מבחינה משפטית ומיסויית.
לעומת זאת, אם רושמים את הדירה על שם כל היורשים ורק לאחר מכן אחד היורשים רוכש את חלקם של האחרים, ייתכן שהפעולה תיחשב עסקת מכר רגילה ותיצור חבות במס שבח או במס רכישה. לכן לא כדאי להתייחס לרישום כפעולה טכנית בלבד.
שני יורשים קיבלו דירה בירושה – מה עושים?
נניח שאב הוריש דירה לשני ילדיו בחלקים שווים. כל אחד מהם זכאי למחצית מהדירה. לפני שמבצעים רישום דירה על שם יורשים, צריך להבין מה הם רוצים לעשות עם הדירה.
אם שני היורשים רוצים למכור את הדירה לצד שלישי, ניתן בדרך כלל לרשום את הזכויות על שם שניהם ולאחר מכן לבצע מכירה מסודרת. במקרה כזה יש לבדוק זכאות לפטור ממס שבח, מצב רישום, הסכם מכר וחלוקת תמורה.
אם יורש אחד רוצה לקבל את כל הדירה והיורש השני רוצה לקבל כסף, צריך לבדוק האם ניתן לבצע חלוקה במסגרת העיזבון. אם הכסף משולם מתוך נכסי העיזבון, ייתכן שמדובר בהסכם חלוקת עיזבון. אם הכסף מגיע מכיסו הפרטי של היורש שרוכש את החלק השני, ייתכן שמדובר בעסקת מכר החייבת במס.
אילו מסמכים צריך לצורך העברת דירה על שם יורשים?
כדי לבצע העברת בעלות דירה בירושה בצורה מסודרת, יש לאסוף את המסמכים המתאימים לפני הגשת הבקשה לרישום. המסמכים משתנים לפי סוג הרישום, אבל בדרך כלל נדרשים כמה מסמכי בסיס.
- צו ירושה או צו קיום צוואה.
- תעודת פטירה של המוריש, אם נדרשת.
- נסח טאבו עדכני או אישור זכויות.
- צילומי תעודות זהות של היורשים.
- ייפוי כוח לעורך הדין המטפל ברישום.
- טופסי בקשה לרישום ירושה או מסמכים לפי דרישת המרשם.
- מסמכים מרשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת, אם הדירה אינה רשומה בטאבו.
- הסכם חלוקת עיזבון, אם היורשים מבקשים לרשום את הזכויות שלא לפי החלוקה הרגילה.
האם העברת בעלות דירה בירושה חייבת במס?
ככלל, עצם ההורשה אינה נחשבת בדרך כלל מכירה רגילה במקרקעין. לכן כאשר מבצעים העברת בעלות דירה בירושה מכוח צו ירושה או צו קיום צוואה, לא תמיד מדובר באירוע מס כמו מכירת דירה רגילה.
אבל חשוב להיזהר: אם לאחר הרישום היורשים מבצעים ביניהם העברה בתמורה, מכירה של חלק מהדירה, רכישה של חלקו של יורש אחר או העברה שאינה עומדת בתנאי חלוקת עיזבון, עשויות להיות השלכות מס. במקרים כאלה יש לבדוק מס שבח, מס רכישה, פטורים, דירה יחידה, דירת ירושה וזכויות עתידיות.
אם כבר עומדת על הפרק מכירה של הדירה לאחר הרישום, מומלץ לקרוא גם על מיסים במכירת דירה ועל ההשלכות האפשריות לפני חתימה על הסכם.
טעויות שכדאי להימנע מהן ברישום דירה על שם יורשים
רישום לפני תכנון
רושמים את הדירה על שם כל היורשים בלי לבדוק קודם אם הסכם חלוקת עיזבון היה מתאים יותר.
התעלמות ממס
מניחים שכל פעולה בין יורשים פטורה ממס, גם כאשר מועברת תמורה חיצונית בין הצדדים.
טעות בחלקי היורשים
מגישים בקשה לרישום שלא תואמת לצו הירושה, לצוואה או להסכמות בין היורשים.
אי בדיקת זכויות
לא בודקים משכנתא, עיקול, הערה, חברה משכנת או בעיית רישום לפני שמתחילים הליך מכירה.
העברת דירה על שם יורשים לפני מכירת דירת ירושה
במקרים רבים, העברת דירה על שם יורשים היא רק שלב בדרך למכירת הדירה. לפני שמוכרים, צריך לוודא שהיורשים מוסמכים לחתום, שהזכויות רשומות או ניתנות לרישום, שאין מניעה משפטית למכירה ושברור כיצד תחולק התמורה.
כאשר יש כמה יורשים, חשוב להסדיר מראש מי חותם על ההסכם, מי מטפל בקבלת האישורים, איך מתחלקות ההוצאות ומה קורה אם יורש אחד מתנגד למכירה. בעסקאות כאלה הסכם מכר רגיל אינו מספיק תמיד, וצריך להתאים את המסמכים למצב הירושה.
אם הדירה התקבלה בירושה בין כמה אחים, ייתכן שהנושא הרלוונטי הוא גם מכירת דירה בירושה בין אחים, במיוחד כאשר אחד האחים רוצה לקנות את חלקם של האחרים או כאשר קיימת מחלוקת.
שאלות על העברת בעלות דירה בירושה
מהי העברת בעלות דירה בירושה?
מדובר בהליך שבו מעבירים את הזכויות בדירה משם המוריש לשם היורשים, בהתאם לצו ירושה או צו קיום צוואה, ובכפוף למקום שבו הדירה רשומה.
האם חייבים לרשום דירה על שם היורשים לפני מכירה?
במקרים רבים צריך להסדיר את זכויות היורשים לפני מכירה או לפחות לוודא שניתן לבצע את הרישום במסגרת העסקה. הדבר תלוי במצב הרישום, במסמכי הירושה ובדרישות הקונה והמרשם.
האם העברת דירה על שם יורשים חייבת במס?
עצם ההורשה אינה בהכרח עסקת מכר רגילה, אך פעולות נוספות בין יורשים, כמו רכישת חלק של יורש אחר בתמורה, עשויות ליצור חיוב במס. לכן חשוב לבדוק כל מקרה לגופו.
מה ההבדל בין רישום ירושה להסכם חלוקת עיזבון?
רישום ירושה רגיל משקף את חלקי היורשים לפי צו הירושה או הצוואה. הסכם חלוקת עיזבון מאפשר ליורשים, במקרים המתאימים, לחלק את נכסי העיזבון בדרך אחרת לפני חלוקה סופית.
מי מטפל ברישום דירה על שם יורשים?
בדרך כלל עורך דין מקרקעין מטפל בבדיקת המסמכים, הכנת הבקשה, אימות חתימות, הגשה למרשם הרלוונטי והשלמת הרישום.
צריכים להעביר דירה בירושה על שם היורשים?
לפני שמגישים מסמכים, רושמים זכויות או מוכרים את הדירה, כדאי לבדוק את מצב הזכויות, מסמכי הירושה, שאלות המס והאפשרויות המשפטיות. משרד עו"ד ראבילו מלווה יורשים בהליכי רישום, העברת בעלות ומכירת דירות ירושה.