מיסים במכירת דירה – מה חשוב לדעת לפני שחותמים?
מכירת דירה היא עסקה גדולה, ולעיתים הסכום שנשאר למוכר בסוף הדרך שונה מאוד מהמחיר שנכתב בחוזה. הסיבה המרכזית לכך היא מיסוי: מס שבח, היטל השבחה, הוצאות נלוות, אישורי מסים ולעיתים גם צורך בתכנון נכון של מועד המכירה.
במשרד עו"ד ראבילו ניתן לקבל ליווי משפטי במכירת דירה, כולל בדיקה מוקדמת של חבויות מס אפשריות, בחינת זכאות לפטור ממס שבח, בדיקת היטל השבחה וניסוח הסכם מכר שמגן על האינטרסים שלכם.
רוצים לדעת כמה כסף יישאר לכם נטו מהמכירה?
לפני חתימה על חוזה מכר כדאי לבדוק האם צפוי מס שבח, האם קיים פטור, האם יש היטל השבחה ומהן ההוצאות שיכולות להפחית את המס.
איזה מיסים משלמים במכירת דירה?
כאשר מוכרים דירה בישראל, שני הנושאים המרכזיים שחשוב לבדוק הם מס שבח והיטל השבחה. מס שבח משולם לרשות המסים כאשר נוצר רווח ממכירת הדירה, ואילו היטל השבחה משולם לרשות המקומית כאשר שווי הנכס עלה בעקבות תוכנית, הקלה או זכויות בנייה.
לא בכל מכירה יש חבות במס. ייתכן שהמוכר זכאי לפטור ממס שבח, ייתכן שלא נוצר שבח, וייתכן שהוצאות מסוימות יפחיתו את סכום המס. מצד שני, טעות בבדיקה מוקדמת עלולה לגרום להפתעה יקרה לאחר חתימת ההסכם.
לכן, עוד לפני שמפרסמים את הדירה או חותמים על זיכרון דברים, מומלץ לבצע בדיקה משפטית ומיסויית מסודרת. המטרה היא להבין מראש את התמונה הכלכלית האמיתית של העסקה.
מס שבח והיטל השבחה – ההבדל שחשוב להכיר
מס שבח
מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח הריאלי שנוצר למוכר ממכירת הדירה, לאחר ניכוי הוצאות מוכרות ובהתאם לכללי החישוב הקבועים בחוק.
היטל השבחה
היטל השבחה הוא חיוב שיכול לחול כאשר הנכס הושבח בעקבות תוכנית, הקלה או זכויות בנייה, והוא משולם בדרך כלל בעת מכירת הדירה.
מהו מס שבח במכירת דירה?
מס שבח הוא מס על הרווח שנוצר ממכירת דירה. באופן כללי, בודקים את ההפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה, תוך הצמדה למדד וניכוי הוצאות מוכרות. אם לאחר החישוב נוצר רווח חייב – ייתכן שתידרש חבות במס.
שיעור מס השבח על מכירה חייבת עומד בדרך כלל על 25% מהשבח הריאלי נטו, כאשר לגבי דירות מגורים החישוב נעשה לפי כללים מיוחדים, ובמקרים רבים רק ביחס לשבח שנצבר משנת 2014 ואילך.
חשוב להבין שהשאלה אינה רק "בכמה קניתי ובכמה מכרתי". יש לבדוק גם הוצאות רכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, מס רכישה, שיפוצים, אגרות ולעיתים גם שאלות של פחת, השכרה ונתונים נוספים.
לפני חישוב מס שבח כדאי להכין:
- חוזה רכישת הדירה.
- חוזה מכירת הדירה או טיוטת חוזה.
- קבלות על שיפוצים והשבחות.
- קבלות על שכר טרחת עורך דין.
- חשבוניות תיווך, אגרות ומס רכישה.
- נסח טאבו או אישור זכויות.
פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה
אחד הפטורים החשובים והנפוצים הוא פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה. ככלל, מוכר דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה, שהייתה בבעלותו לפחות 18 חודשים לפני המכירה, עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח, בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.
לעניין דירת מגורים, בני זוג, לרבות ידועים בציבור, וילדים קטינים נחשבים במקרים רבים כתא משפחתי אחד. לכן, דירה הרשומה על שם בן או בת זוג או על שם ילד קטין עלולה להשפיע על הזכאות לפטור.
הוצאות שיכולות להפחית את מס השבח
מס שבח מחושב על השבח נטו, ולכן הוצאות מסוימות שהוצאו בקשר לדירה ולעסקה עשויות להפחית את סכום המס. כדי ליהנות מהניכוי, חשוב לשמור מסמכים, חשבוניות וקבלות.
שיפוצים
הוצאות שיפוץ והשבחה שבוצעו בדירה עשויות להיות רלוונטיות לחישוב השבח.
שכר טרחת עורך דין
שכר טרחת עורך דין בעסקת הרכישה או המכירה עשוי להיחשב כהוצאה מוכרת.
דמי תיווך
עמלת תיווך ששולמה בקשר לעסקה עשויה להיות מוכרת בכפוף להצגת אסמכתאות.
מס רכישה ואגרות
תשלומים מסוימים ששולמו בעת רכישת הדירה עשויים להילקח בחשבון.
מהו היטל השבחה במכירת דירה?
היטל השבחה הוא חיוב מוניציפלי שיכול לחול כאשר שווי הנכס עלה בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. בניגוד למס שבח, שמשולם לרשות המסים, היטל השבחה משולם לרשות המקומית או לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
שיעור היטל ההשבחה הוא בדרך כלל 50% מגובה ההשבחה. לדוגמה, אם תוכנית חדשה הגדילה את זכויות הבנייה והעלתה את שווי הנכס, ייתכן שבעת המכירה תישלח דרישת תשלום.
חשוב לבדוק את הנושא מראש, משום שהיטל השבחה יכול להיות סכום משמעותי. במקרים מסוימים ניתן לבדוק את השומה, להגיש השגה או לבחון האם קיימת עילה להפחתה.
מתי מדווחים ומשלמים מסים במכירת דירה?
לפני החתימה
בודקים מראש זכאות לפטור, חבות מס שבח, היטל השבחה והוצאות מוכרות.
לאחר חתימת חוזה
יש להגיש דיווח למיסוי מקרקעין בהתאם למועדים הקבועים בדין.
תשלום מס שבח
ככל שקיים חיוב במס שבח, יש להביא בחשבון שהתשלום נדרש בתוך פרק זמן קצר יחסית ממועד העסקה.
אישורים לטאבו
לשם השלמת העסקה נדרשים אישורי מס שבח, עירייה ולעיתים גם אישורים נוספים.
למה חשוב לבדוק מיסים לפני מכירת דירה עם עורך דין?
מוכר דירה שרואה רק את מחיר המכירה עלול לפספס את השאלה החשובה באמת: כמה כסף יישאר לו לאחר מסים, הוצאות, סילוק משכנתה, אישורי עירייה ועלויות נלוות.
עורך דין מכירת דירה בודק את העסקה לא רק מבחינת חוזה המכר, אלא גם מבחינת הסיכונים שמסביב: מס שבח, פטור אפשרי, היטל השבחה, הצהרות לרשות המסים, אישורי מסים, פיקדון מסים, לוח תשלומים ומנגנוני הגנה.
בדיקה מוקדמת יכולה להשפיע על המחיר שתדרשו, על מועד החתימה, על השאלה האם להמתין עם המכירה, ועל הדרך שבה ינוסח הסכם המכר.
מוכרים דירה ורוצים לדעת מה חבות המס?
ניתן לפנות למשרד עו"ד ראבילו לבדיקה ראשונית של מס שבח, פטור ממס שבח והיטל השבחה לפני חתימה על חוזה מכר.
שאלות נפוצות על מיסים במכירת דירה
איזה מיסים משלמים במכירת דירה?
המיסים המרכזיים שחשוב לבדוק הם מס שבח והיטל השבחה. מס שבח קשור לרווח ממכירת הדירה, והיטל השבחה קשור לעליית ערך הנכס בעקבות תוכנית, הקלה או זכויות בנייה.
האם כל מוכר דירה משלם מס שבח?
לא. יש מקרים שבהם אין שבח, ויש מקרים שבהם המוכר זכאי לפטור ממס שבח, למשל במכירת דירת מגורים יחידה שעומדת בתנאי החוק.
מהו פטור דירה יחידה ממס שבח?
ככלל, מוכר דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה, שהחזיק בה לפחות 18 חודשים, עשוי להיות זכאי לפטור ממס שבח עד תקרת הפטור הקבועה בדין.
האם דירה של בן זוג משפיעה על הפטור?
כן. לפי חזקת התא המשפחתי, בני זוג, ידועים בציבור וילדים קטינים נחשבים במקרים רבים כיחידה אחת לעניין מיסוי דירת מגורים. לכן יש לבדוק את כלל הדירות בתא המשפחתי.
מהן הוצאות מוכרות במס שבח?
הוצאות מוכרות יכולות לכלול, בין היתר, שיפוצים, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, מס רכישה, אגרות והוצאות נוספות הקשורות לרכישה או למכירה, בכפוף לאסמכתאות ולדין.
מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?
מס שבח משולם לרשות המסים על הרווח ממכירת הדירה. היטל השבחה משולם לרשות המקומית או לוועדה המקומית כאשר הנכס הושבח בעקבות תכנון, זכויות בנייה או הקלה.
לפני שמוכרים דירה – בודקים את המסים
מכירת דירה בלי בדיקת מס מוקדמת עלולה לגרום להפתעות יקרות. פנו למשרד עו"ד ראבילו לקבלת ליווי משפטי במכירת דירה, בדיקת מס שבח, פטור אפשרי והיטל השבחה.